최근 한국 부동산 뉴스를 보다 보면, 문득 일본 이야기가 떠오를 때가 있어요.
항상 두가지 생각이 떠올라요.
“이렇게까지 집값이 하늘 무서운줄 모르고 오를 수 있나?”라는 생각, “그래도 한국에서는 부동산 오른다”는 생각과 같은 것들이요.
일본도 한때 그 확신이 사회 전체를 덮었던 시기가 있었습니다.
1980년대 후반부터 1991년 전후까지 주식과 부동산이 함께 달아올랐고, 1992년 무렵부터는 본격적으로 무너지기 시작했죠.
버블경제당시 일본
버블경제당시 일본 사회의 분위기
그 시절 일본은 ‘성장’이 일상처럼 느껴졌다고 합니다.
회사는 커지고, 월급은 오르고, 자산은 가만히 있어도 불어나는 것처럼 보였겠죠.
특히 부동산은 “땅은 절대 배신하지 않는다”는 믿음이 강했습니다.
땅이 담보가 되고, 담보가 다시 대출을 부르고, 그 돈이 또 땅으로 들어가는 흐름이 자연스럽게 굴러갔어요.
부동산 투기 과열 : “규제가 있어도 꾸준히 구매한다”
가격이 오르면 사람은 이유를 찾아요.
“도쿄는 세계의 중심이니까”, “도시는 계속 발전하니까” 같은 설명이 붙고, 그 설명이 다시 매수의 명분이 됩니다.
심리가 한번이라도 과열되면, 매수는 ‘투자’가 아니라 ‘투기’가 돼요.
사지 않으면 뒤처지는 기분이 들고, 샀으면 더 사고 싶어지는 거죠.
버블은 논리보다 감정이 앞서기 시작하는 순간부터 더 위험해진다고 생각해요.
정부의 제재에도 투기가 계속되었던 이유
당시 일본정부도 손을 놓고 있진 않았습니다.
금리를 올리고, 대출을 조이고, 투기 심리와 관해서 경고도 했어요.
그런데 문제는 ‘방향 전환’이 시장 심리를 즉시 꺾지 못한다는 거예요.
이미 “과열된 시장에 익숙해진 심리”가 더 강해져 있었거든요.
부동산대출 총량규제 정책실시 1990.
결국 결정타는 신용 대출 쪽에서 나오게 됩니다.
1990년대 초반에 대출을 강하게 조이는 규제가 들어가면서, 거래가 식고 가격이 꺾이기 시작해요.
여기서 제가 중요하게 보는 문장은 이거예요.
“규제가 나와도 사람 마음은 바로 안 꺾이는데, 신용이 꺾이면 그때부터는 시장이 달라진다.”
결과: 붕괴는 주식이 먼저, 부동산이 뒤따라서
상징적인 장면도 있죠. 닛케이는 1989년 말 고점을 찍고 하락을 시작하였습니다.
주식이 먼저 흔들리고, 심리가 깨지고, 부동산이 그 다음 타자로 무너지게 되었죠.
버블이 터지면 가격만 떨어지는 게 아니에요.
담보가치 하락 → 대출 회수 압박 → 소비·투자 위축 같은 연쇄가 길게 이어져요.
“잃어버린 세월”이 무서운 이유는 이 긴 후폭풍이라고 봅니다.
정권별 서울 아파트 평균 시세 변동(30평)
그럼 한국은 지금 어디쯤일까
저는 한국이 일본과 똑같다고 말하고 싶진 않아요. 구조도 다르고, 제도도 다르니까요.
다만 요즘 흐름을 보면, 일본 버블의 후반부에서 보이던 장면과 겹쳐 보이는 구간이 있습니다.
최근 신문 기사에서 본 수치로는 2025년 서울 아파트 매매가격이 연간 누적으로 꽤 올랐고(8%대라는 표현까지 봤어요), 상승 흐름이 길게 이어졌다는 말도 많았습니다.
동시에 대출 규제는 더 촘촘해지고, 거래 쪽은 더 까다로워지는 느낌이죠.
이 조합이 버블 후반부의 전형적인 분위기와 닮아 있다고 느껴요.
한국 사회와 일본 사회, 무엇이 비슷한가
닮은 점은 크게 세 가지로 정리됩니다.
첫째, “안 사면 뒤처진다”는 분위기입니다. 서울 아파트 신고가 소식이 반복되면, 투기는 합리적 선택처럼 포장되기 쉬워요.
둘째, 과도한 레버리지에 기대는 구조입니다. 빚으로 자산을 사는 게 당연해지면, 상승기엔 모두가 똑똑해 보이지만 하락기엔 모두가 동시에 무너지기 쉽죠.
셋째, 제도 리스크가 실수요까지 흔들 수 있습니다. 일본은 금융권 건전성 쪽으로 번졌고, 한국은 전세·보증금·가계부채 같은 “생활과 붙어 있는 구조”가 흔들릴 때 체감 충격이 커질 수 있어요.
부동산 버블로 타격을 받은 일반 시민
잃어버린 30년인가, 더 강해지기 위한 30년인가
일본을 “잃어버린 30년”이라고 부르는 이유는 분명합니다.
버블 붕괴 뒤에 많은 사람들이 고통스러워 하였고, 사회 전체가 혼란스러웠으니까요.
그런데 저는 고통만 준게 아니라고 생각합니다.
오히려 더 강해지기 위한 30년이 될 여지도 있었다고 생각해요.
부동산 대출 총량규제 이후 부실 금융기관들의 도산
왜냐하면, 버블을 꺼뜨리는 과정이 고통스럽더라도 그 다음에 남는 건 ‘튼튼한 내실’이기 때문입니다.
첫째, 부동산의 내실화가 가능해집니다.
“영원한 우상향” 신화가 깨지면 집은 투기 대상에서 거주 자산으로 성격이 돌아오게 돼요.
둘째, 진입 장벽을 낮출 수 있습니다.
무리한 레버리지로 ‘한 방’에 들어가는 구조가 줄어들면, 실수요 중심으로 재편될 여지가 생기죠.
셋째, 돈이 생산적인 곳으로 흘러갈 수 있어요.
부동산으로만 자금이 빨려 들어가면 산업도 사람도 지칩니다.
과열이 진정되면 기업 투자·기술·일자리 같은 곳으로 숨통이 트일 가능성이 생깁니다.
일본의 부동산 버블은 또하나의 기회였다
일본의 부동산 버블은 또하나의 기회였다
그럼 우리는 어떻게 대비해야 하나
저는 거창한 예측보다 건전한 대비가 더 중요하다고 봅니다.
레버리지(부동산 대출)는 ‘금리 2~3%p가 더 올라가도 버틸 수 는지’ 계산 한번씩 점검 해보는 게 좋을거 같아요.
집값은 내가 조정할 수 있는 능력 밖이지만, 월 상환액과 고정지출은 내 손 안에 있으니깐요.
전세,보증금은 계약 순간보다 “최악의 상황에서 회수 가능한가” 관점으로 다시 보는 게 필요합니다.
정책은 완화와 강화가 반복될 수 있다는 전제를 바탕으로, 현재 내 자산 구성의 상태가 그 출렁대는 파도를 견딜 수 있는지 먼저 점검하는 게 안전하다고 느꼈어요.
마지막으로, 제가 얻은 결론은 이겁니다.
지금 한국사회의 부동산 버블은 언젠가는 터질 수 있다고 생각해요.
부동산 버블이 터진 뒤 순간의 선택이 나라를 갈라놓는다 생각합니다.
한국은 지금 갈림길 근처에 있다고 생각해요.
저는 자라나는 미래를 세대를 위해서 더 단단하게 내실을 키우는 방향으로 가면 좋겠다고 생각합니다.
아래 약 35년전 일본상황을 보며 어떤 나라가 떠오르는지 생각해보시면 감사하겠습니다.
이 글은 본인의 생각을 정리한 글이지 투자에 관한 정보를 제공하지 않으며, 투자에 관한 책임은 온전히 투자자 개인에게 있습니다.
35년전 일본